ワンルーム投資は家賃でローンを返せば安心？月々の収支と売却時の見方

家賃から引くのは、ローン返済だけではない

家賃から管理費や修繕積立金、賃貸管理の費用、固定資産税、保険料などを差し引き、空室や修繕も見込んで考えます。募集時の想定家賃を、保有中ずっと受け取れると決めつけないようにしましょう。修繕積立金も将来の見直しがあり得ます。[13]

ローン返済には利息と元本返済が含まれます。元本を返すと負債が減るため、毎月の現金収支が赤字というだけで投資全体の損益は決まりません。ただし、その持ち出しを生活費から継続して払えるかは別に確認が必要です。

節税で税金が減っても、収益が生まれたとは限らない

不動産所得は、収入から必要経費を差し引いて計算します。赤字を他の所得と損益通算できる場合がありますが、土地取得のための借入金の利子に相当する赤字部分など、対象にならないものもあります。[1][16]

減価償却などの税務上の経費と、実際の現金支出には違いがあります。「税金が戻るから得」と一つの金額で判断せず、税引後の現金収支と資産・負債の変化を分けて計算しましょう。個別の損益通算は税務署などで確認してください。[3]

家賃保証の契約も、見直しと解除の条件を読む

サブリースなどで一定の家賃が支払われる契約でも、家賃の見直しや契約解除の条件があります。国土交通省は、潜在的なリスクやデメリットの説明不足によるトラブルを取り上げています。[9]

当初の家賃だけでなく、見直しの時期、免責期間、修繕費の負担、解約に必要な条件を読みます。口頭の説明だけで安心せず、書面のどこに書いてあるかを確認してください。

最後に売るとき、手元へいくら残るか

売却代金がすべて利益になるわけではありません。残っているローン、仲介手数料などの費用、譲渡に関する税を引いて、手元に残る額を考えます。不動産の譲渡所得の計算も、単に売値からローン残高を引く計算とは異なります。[4][5]

買う前には、売却価格が高い場合だけでなく、下がった場合や売るまで時間がかかる場合も比べましょう。保有中の持ち出しを加えたうえで、ほかの資金の置き方と同じ期間・条件で比較する必要があります。

強い勧誘を受けても、その場で決める必要はありません。購入意思がなければ明確に断り、しつこい場合は国土交通省の案内や消費生活センターなどの相談先を確認してください。[6][7]